Sim,
você não ouviu errado! Trata-se do imposto de transmissão chamado de ITBI
(imposto de transmissão de bens imóveis).
Este
imposto é pago ao Estado, quando há venda de algum bem imóvel. Ocorre que,
quando ele é calculado, é feito com base no que a lei manda, ou seja, o valor
venal do imóvel, em outras palavras, aquele valor ao qual consta na base de
dados do município para calculo do IPTU. Porém, recentemente foi entendido pelo
Superior Tribunal de Justiça que esta referencia está errada, razão pela qual,
é necessário entendermos melhor o tema:
1 – O QUE É ITBI
O Imposto tributante de transmissão inter vivos por qualquer titulo, por ato
oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física e de direitos reais,
pago ao Estado mediante declaração.
Ocorre quando há a transmissão de um imóvel
por titulo oneroso (ou seja, a venda).
A sua base de calculo, é o valor venal dos bens, e o
contribuinte, qualquer das partes a operação tributária, conforme dispuser a
lei (42 CTN) – na pratica qualquer parte que te interesse.
2 – O QUE É O VALOR VENAL
O valor venal é uma estimativa que o Poder Público
realiza sobre o preço de determinados bens. São utilizados critérios para sua
fixação, que variam segundo o tempo e o lugar em que o bem se encontra, e
segundo o seu gênero e espécie.
Tratando-se de bens imóveis, o valor venal é
calculado levando em conta o preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma
operação de compra e venda simples, considerando a função da área da
edificação, as características do imóvel (idade, posição, tipologia), sua
utilização (residencial ou não) e seu respectivo valor unitário padrão (valor
do metro quadrado dos imóveis no logradouro).
Logo,
o valor venal é arbitrado pelo Estado, e encontra-se desatualizado, bem como,
em muitas oportunidades, o valor é superior ao valor comercial do imóvel. Aqui
faz a necessidade de explorar o tema.
3
– O VALOR VENAL NÃO PODE SER MAIS BASE DE CALCULO PARA O ITBI?
Segundo
as recentes decisões do STJ, não! Isto porque, o valor venal não traduz mais a
realidade comercial do imóvel.
Assim,
caso o valor do contrato for inferior ao valor venal, este deve ser observado
para o calculo do imposto.
Isto
é algo crível, pois se pensarmos que o fato gerador tributário é a transmissão
onerosa do bem, é verossimel considerarmos o valor da transição para fins
tributários e não um valor fictício a ser fixado pelo fisco.
Devemos
observar:
a)
se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU;
b)
se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo
fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
A
solução desses dois pontos controvertidos passa, necessariamente, pelo estudo
acerca da modalidade de lançamento desse imposto, o qual tem início com a
análise de seu fato gerador, previsto no art. 35 do CTN:
Art. 35 do CTN: O imposto, de
competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a
eles relativos tem como fato gerador:
I – a transmissão, a qualquer título, da
propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão
física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão, a qualquer título,
de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão de direitos relativos às
transmissões referidas nos incisos I e II
Parágrafo único. Nas transmissões causa
mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos quanto sejam os herdeiros
quanto ou legatários.
Quanto
à base de cálculo do ITBI, o art. 38 do CTN dispõe que ela é “o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos. Como visto, o art. 35 do CTN é claro ao
identificar o fato gerador como sendo a transmissão da propriedade ou de
direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais
transmissões. Em sendo a transmissão ou a cessão realizada entre vivos, caso do
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), temos que o fato gerador do
imposto decorre de um negócio jurídico, porque nasce de um acordo de vontades
entre o alienante e o adquirente. No que tange à base de cálculo, a expressão
“valor venal” contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor
considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.
Logo,
o valor a ser considerado para o Imposto, não é outro se não o valor comercial.
4
– SOLUÇÕES? QUEM PAGOU ITBI A MAIS PODE PEDIR REEMBOLSO? QUEM VAI COMPRAR UM
IMOVEL PODE PAGAR ITBI PELO VALOR DO CONTRATO?
A
questão é complexa.
Primeiro,
quem já pagou o ITBI, sofreu um prejuízo, e pode pedir o valor de volta do
Estado.
Aqui
temos duas soluções: o procedimento administrativo, ou judicial, mediante a
ação de repetição de indébito. É aconselhável primeiramente pedir de forma
administrativa, pois, caso seja acolhida, é pago pelo poder publico, no passo
que a repetição de indébito é feita judicialmente, e paga mediante precatório.
Quanto
a situação da pessoa que vai comprar, não irá conseguir fazer o calculo pelo
valor comercial, pois o fisco irá entender ser ilegítimo, e fará a inscrição na
divida ativa. Na verdade, o próprio tabelião como fiscal do pagamento do
imposto não fará a escritura. Assim qual a solução? Pode o contribuinte
ingressar com ação de Mandado de Segurança, para que seja fixado o valor de
compra pelo contratual.
A
questão é: qual o melhor momento para reduzir o ITBI judicialmente? A resposta
é óbvia: o mais breve possível. Uma vez assinado o compromisso de compra e
venda, o ideal é realizar esse processo.
Os
custos do processo são compensados pela economia tributária.
5
– CONCLUSÃO
Quando
o contribuinte compra ou vende um imóvel, o valor do Imposto de transmissão de
bens imóveis – ITBI – deve ser fixado pelo valor do contrato. Assim, em
diversas situações, deve ser analisado caso a caso a situação por um
especialista para que sejam tomadas as soluções pertinentes.
