ESTOU SENDO DESAPROPRIADO. É AGORA?

O que fazer quando for desapropriado?

LOCAÇÃO DIRETO COM O PROPRIETÁRIO - PROBLEMAS E RISCOS

Infelizmente, a ideia de economia surge para tentar cortar gastos de serviços necessários.

INÚMERAS PESSOAS ACHAM QUE A LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA SE RESTRINGE APENAS A RECEBER ALUGUEIS.

Ledo engano. O recebimento de alugueis é apenas uma pequena parte da administração imobiliária.

Pense na seguinte situação. O proprietário do imóvel falece, e deixa três filho, um deles lhe procura (como inquilino) e quer o aluguel integral. O que fará? Buscar na internet pode lhe induzir a erro, pois o conhecimento jurídico é preciso. Questionar a um amigo advogado, que não seja especialista na área também pode ser um risco. Ora, no caso em tela, apenas um profissional qualificado sabe que o contrato deve ser aditado para colocar o inventariante (se houver) ou no mínimo discutir o consenso com os herdeiros, claro que colocando tudo no contrato, ou,consignar judicialmente. ALGUM DESSES TERMOS LHE SOA DIFICIL? POR ISSO APENAS UM PROFISSIONAL DEVE CUIDA DO CASO, pois tem formação para isso.

Pense em outra situação, você (proprietário e locador dessa vez) tem um inquilino que EM CONTRATO diz que na desocupação antecipada ele pagará alugueis até o final, mais a multa contratual. Porém você não sabe que juridicamente essa clausula é chamada NULA pois ela é ilegal. Assim, todos os prejuízos serão seus.

Danos no imóvel, quem cobre? Depende! há a analise de danos estruturais, ou de reparo.

Notificações do Poder Publico, desapropriações, entre outros casos. Como poderão cuidar sem a intermediação de um profissional  especializado.

Economizar com profissional, é quase que um tiro no pé, pois acaba trazendo problemas graves as partes.

Por isso, evite sempre a locação direto entre as partes. Use a intermediação de um profissional.

A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR SOBRE DANOS MORAIS E MATERIAIS

A palestra transmitida pela TV Creci, pelo Dr Paulo Henrique Teófilo Biolcatti, trata sobre quais casos o Corretor de Imóveis pode sofrer responsabilização por atos praticados por seus clientes, por seus funcionários ou por sí mesmo.

Vamos evitar situações desnecessárias, e agir com cautela e zelo, pois os prejuízos podem ser piores.

OBRIGAÇÕES DO INQUILINO (LOCATÁRIO) - LEI DE LOCAÇÕES

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

No caso de devolução do imóvel pelo locatário fora das especificações grafadas no Termo de Vistoria Inicial, pode o locador se recusar a receber?

Entendemos que não, pois essa exigência, pode causar danos ao locatário .

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

Deve o locatário informar ao locador (administradora da locação, se o caso) sobre danos de ordem estrutural surgidos no imóvel.

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Se o dano for causado pelo locatário ou pelos ocupantes do imóvel, o locatário deverá efetuar a reparação de imediato.

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

Sempre que houver a necessidade de realização de obras no imóvel, à qualquer titulo que for, o locatário deverá colher o aceite expresso do locador.

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

Em decorrência ao Dever de Informação e Segurança o locatário deve sempre comunicar ao locador sobre eventuais multas, intimações e/ou exigências do Poder Público ao imóvel.

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

Sempre resguardando o direito do locatário de não ter sua posse impedida ou turbada.

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

OBRIGAÇÕES DO LOCADOR - LEI DE LOCAÇÕES

1 –O LOCADOR É OBRIGADO A:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Se é obrigação do locador entregar o imóvel em condições de habitabilidade, pressupõe-se que o imóvel está, primeiramente, limpo e com suas estruturas intactas, o que às vezes não acontece, mas se presume em consideração a essa disposição legal, assim, se não houver ressalva no contrato, o locatário e o  locador poderão se prejudicar.

Assim, é de grande importância a perfeita realização do Laudo de Vistoria Inicial, pois esse é o documento hábil a comprovação dessa obrigação e resguarda os direitos do locador em cobrar por eventuais danos causados pelo uso indevido do imóvel.

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

O locador deve assegurar o exercício pleno da posse pelo locatário, sendo essa posse livre de qualquer ato prejudicial, inclusive se o ato lesivo seja praticado por terceiro.

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

Não pode o locador modificar a destinação do imóvel locado, por exemplo, de residencial para comercial, assim como, não pode realizar a divisão do imóvel.

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Sendo estes visíveis ou ocultos

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Em complementação ao inciso “I”, deve o locatário exigir do locador que se proceda a vistoria e que nela conste a real situação do imóvel no inicio da locação, sob pena de presunção de que recebeu o imóvel em perfeito estado de conservação nos termos do inciso “I” acima.

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

Sendo assim, deve constar do recibo e, se o caso, no boleto enviado ao Locatário, todas verbas a serem pagas pelo locatário.

A falta do recibo autoriza a retenção do pagamento.

Os artigos 43 e 44 descrevem as sansões imputadas aos que descumprirem esse inciso:

“Artigo. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;”

“Artigo 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;”

                                                                                                                            - Grifo nosso

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

No caso de haver pagamento indevido o lesado terá o direito à repetição, conforme Enunciado nº 4 do 2º TAC/SP.

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

As despesas elencadas são os impostos, taxas e despesas de condomínio ou seguro, conforme inciso anterior.

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a)      obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b)      pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c)      obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d)      indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e)      instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f)       despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g)      constituição de fundo de reserva

Garantia de locação: depósito. Como funciona? - consulta on line

COMENTÁRIOS SOBRE LOCAÇÃO SEM GARANTIA

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IMOBILIÁRIAS NECESSITAM DE ASSESSORIA JURÍDICA

É fato de que toda imobiliária deve ter uma consultoria jurídica. Isso se faz mais necessário para evitar problemas quanto a administração da locação.

Saber as clausulas que juridicamente possuem validade no contrato, bem como, conhecer como o judiciário lida com cada questão. 

Tal conhecimento é imprescindível e apenas a assessoria jurídica especializada pode fazer.

Ainda, é necessário que o advogado seja conhecedor da área imobiliária. Não adianta um profissional gabaritado em Direito Penal prescrever sobre a lei de locações. 

Dados apontam que, imobiliárias sem assessoria adequada, costumam ter problemas ocultos, que estouram em dados momentos, porém, até certo ponto, são invisíveis, dando ao corretor de imóveis a sensação de que não é necessário. 

Assim, aconselhamos a todos os corretores e proprietários de imobiliárias a buscar sempre uma consultoria jurídica especializada, que não poderá jamais ser substituída por favores de amigos ou pela internet.

Lembre-se: O BARATO SAÍ CARO! 

LOCAÇÃO SEM GARANTIA - LOCAÇÃO EM FOCO

INTRODUÇÃO A LEI DE LOCAÇÕES

1 - INCIDÊNCIA DA LEI Nº 8.245/91

A Lei nº 8.245/91 trata somente das Locações de Imóvel Urbano, conforme artigo 1º da citada Lei

2 - OBJETIVOS E PRINCÍPIOS

Todos os Contratos possuem suas respectivas características e razões de ser perante o Direito Brasileiro, ou seja, possuem uma finalidade especifica e um objeto (objetivo) a serem alcançados.

O PRINCIPAL OBJETIVO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO É A OBSERVAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL.

3 - CARACTERÍSTICAS

São características dos Contratos de Locação:

      I.          Ter em seu bojo a cessão temporária do uso e gozo do imóvel de propriedade do locador ao locatário, sem a transferência da propriedade e mediante remuneração;

    II.          Ser Bilateral: por criar obrigações para ambas as partes;

  III.          Ser Sinalagmático: por criar interdependência entre as obrigações, ou seja, sempre que houver uma obrigação para uma das partes haverá um direito a outra, e vice versa;

 IV.          Ser Oneroso: o contrato de locação nunca será gratuito, pois se for não é locação e sim um contrato de comodato;

   V.          Ser Consensual: formado, em observação ao Principio da Autonomia Privada, pela vontade e acordo entre as partes;

Quer saber mais, adquira nosso livro: MANUAL DE LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS https://www.martinsfontespaulista.com.br/manual-de-locacoes-imobiliarias-641085.aspx/p

COMENTÁRIOS SOBRE A LEI DE LOCAÇÕES - LOCAÇÃO EM FOCO

Teremos no programa, um breve comentário sobre a lei de Locações.
A Lei 8.245/91 rege sobre locações Urbanas.
O programa Locação em foco é transmitido pela TV CRECI.